Особенности продажи доли в квартире

Иногда на практике возникает проблема при попытке продать квартиру, в которой есть несколько собственников, обладающих долями. Они появляются, когда жильё делится на нескольких людей, например, наследников или же в случае развода семейной пары. Это может быть 1/3, 1/5, 1/10 и т.д.

В любом случае это означает, что у квартиры появляются несколько хозяев. Иногда они проживают вместе на этой территории или же только числятся зарегистрированными. Сами доли бывают маленькими и не дают возможность фактического проживания.

Иногда некоторые владельцы выкупают доли у других владельцев в этой же квартире. Практика показывает, что далеко не всегда такие вопросы решаются мирно и быстро, порою они приводят к необходимости решать всё с привлечением юристов.

Полностью продать квартиру

Это возможно, только если получено согласие всех собственников без исключения. Необходимо руководствоваться статьей 246 Гражданского Кодекса, которая регулирует специфику распоряжения таким имуществом. Если конфликтов не возникает, то сделка оформляется нотариально или даже в обычной письменной форме.

Юристы рекомендуют в любом случае обращаться к нотариусу, поскольку это дает дополнительные гарантии. Нотариус в соответствии с возложенными на него обязанностями проверяет чистоту сделки, ее законность. Если же были допущены какие-то нотариальные ошибки, то именно нотариус в полной мере несет за них ответственность.

Если соглашения достичь не удалось, то ситуация осложняется. Если полностью (целиком) продать квартиру не получится, то необходимо рассматривать возможность реализации долями.

Продажа долей в квартире

Любой собственник доли свободно решает, отдать ли её в залог, например, в соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса, завещать кому-либо, оформить в виде дарственной или же продать. Никто не имеет права принуждать его, заставлять. Любое юридическое действие должно быть результатом свободного волеизъявления человека.

Если речь идет о продаже, то нормы закона наделяют других собственников долей преимущественным правом покупки. Преимущественное право означает то, что владелец доли должен предложить выкупить её другим участникам, прежде чем свободно разместить её на рынке недвижимости. То есть прежде чем приглашать сторонних людей в качестве возможных покупателей, необходимо предложить долю другим владельцам в этой же квартире.

Сделать это несложно. Необходимо лишь сформулировать все чётко и в письменном виде, указав существенные условия сделки, обозначив стоимость. Если собственников несколько, то каждому из них необходимо отправить такой оффер. Особенности:

1. Если такое уведомление не удалось вручить по независящим от адресата обстоятельствам, то он считается неизвещенным.

2. Именно в обязанность продавца входит обеспечение надлежащей доставки предложения о продаже.

3. Направлять предложения можно как по фактическому адресу, так и по адресу, где человек зарегистрирован.

С момента получения предложения необходимо отсчитать один месяц. Этого времени, как считают законодатели, вполне хватит, чтобы обдумать предложение, отклонить его либо принять, обговорить какие-то другие условия. Если же никакой информации не поступило, то молчание воспринимается как отказ. После этого можно приступать к поиску покупателей среди других людей.

Необязательно ждать истечения одного месяца, если адресаты (адресат) оперативно отреагировали, согласившись или отказавшись от сделки.

Выделенная доля

Участник долевой собственности имеет право потребовать выделить его долю из общего имущества. Возможно ее физическое выделение, например, одна из комнат в квартире. В таком случае это будет рассматриваться как новый объект недвижимости, соответственно, согласие других лиц на продажу не потребуется.

Выделить долю, определить порядок пользования жильем при отсутствии согласия можно и с помощью суда. Если нет возможности физически выделить долю или же такой выдел не разрешен законом, то собственник может потребовать выплату адекватной стоимости со стороны других владельцев долей. Как только компенсация будет получена, то он утрачивает право на долю.

Если речь идет об отчуждении долей, то обязательно обращение к нотариусу. Это единственный вариант. Письменная форма оформления сделки не допускается. Это поможет защититься от мошенников, ведь за нотариальные ошибки нотариус несет имущественную ответственность. В его интересах гарантировать юридическую чистоту сделки, принять во внимание все детали.

Мнение экспертов

Очень важно соблюсти все условия закона, ведь иначе сделка может быть признана недействительной. Если же речь идет о несовершеннолетних, то требуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

На сегодняшний день накоплена внушительная правоприменительная практика, а доли пользуются спросом на рынке недвижимости. Прежде всего, к таким сделкам проявляют интерес мигранты, студенты. Но нельзя сказать, что это самый выгодный с финансовой точки зрения вариант, так как целая квартира в подавляющем большинстве случаев будет стоить дороже.

Несомненно, лучше изначально попытаться договориться с другими участниками, чтобы найти самое подходящее решение. А вот со стороны потенциального покупателя, напротив, покупка по частям будет более выгодной в сравнении с приобретением недвижимости сразу и целиком. Каков бы ни был сценарий развития событий, но всё начинается с переговоров с другими участниками. Именно от результата переговоров зависит дальнейший план действий.

Специалисты, длительное время работающие в данной сфере, настоятельно рекомендуют заблаговременно обращаться к юристам и нотариусу, чтобы оценить индивидуальные особенности конкретной ситуации, разработать оптимальный план действий и избежать неприятных сюрпризов в будущем.