Как получить неустойку по ДДУ согласно 214 ФЗ?

В этой статье мы рассмотрим вопрос взыскания неустойки с застройщика. В настоящее время всё больше застройщиков работают по ФЗ-214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости». Однако, проблемы с новостройками те же, что и раньше. Одна из основных – задержка сроков сдачи объекта госкомиссии, и, как следствие, нарушение срока передачи квартиры по акту приёма-передачи. Собственно, это единственный срок, который обязательно указывается в договоре долевого участия и должен соблюдаться застройщиком.

Все эти «ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию», «плановые сроки окончания строительства», фигурирующие в рекламах квартир в строящихся домах, ровным счётом ни о чём не говорят и, как правило, ни к чему не обязывают застройщика и могут легко переноситься. Единственный срок, на который надо смотреть, чтобы понять, когда же Вы увидите свою квартиру, это срок передачи квартиры в законченном виде по акту приёма-передачи. Конечно, это не говорит о том, что Вы гарантированно получите свою квартиру в срок, указанный в договоре, но здесь присутствует хоть какая-то конкретика.

Разберёмся с понятийным аппаратом. Застройщик — это организация, на которую выдано разрешение на строительство. Именно с ней и должен быть заключен договор. Договоры с прочими участниками строительства (генподрядчиком, подрядчиками и пр.) — это более сложные случаи, которые должны рассматриваться индивидуально.

В последнее время застройщик — это специально созданная организация для строительства конкретного объекта. При этом она, конечно же, входит в холдинг или группу компаний с громким именем, фигурирующим в рекламе. Так или иначе, но по документам эта организация – застройщик, и именно с ним Вы и будете иметь дело.

Что же происходит, если нарушаются сроки передачи квартиры по акту приёма-передачи?

Если застройщик допускает задержку сроков строительства, он, как правило, пытается подписать с дольщиками дополнительные соглашения о переносе сроков передачи квартир по актам приёма-передачи. Но как только Вы подписали такое дополнительное соглашение, про первоначальный срок передачи можно забыть. С момента подписания дополнительного соглашения Вы изменили условия договора, и уже ничего вернуть нельзя.

По сути, Вы не обязаны подписывать какие-либо дополнительные соглашения, тем более действуя не в своих интересах. Но: торг уместен. Если Вам в обмен предлагают одновременную передачу квартиры по акту, а застройщик может обанкротиться в ближайшее время или имеет большие долги, срочно берите квартиру, поскольку она важнее всяких неустоек: подписывайте дополнительное соглашение. Так Вы себя больше обезопасите с правовой точки зрения, нежели в случае необходимости взыскания неустоек, которые Вам вряд ли выплатит застройщик, находящийся в плачевном финансовом состоянии.

Далее перед Вами встаёт выбор:

1. Я ничего не делаю, а просто жду, пока достроится дом, и я, рано или поздно, получу свою квартиру. При этом больше я тратиться не намерен.

2. Я готов потратить деньги и время, а также судиться с застройщиком.

Как отсудить неустойку по ФЗ-214?

1. Надо написать претензию застройщику с просьбой выплатить Вам неустойку в определённом размере и зарегистрировать её под соответствующим входящим номером. Экземпляр документа с номером следует обязательно сохранить. Застройщики в 99 % случаях не платят — денег нет. В 60% случаев они вообще никак не реагируют на вашу претензию (разве что примут ваш звонок по телефону без предоставления письменного ответа). Ваша задача — обратиться с претензией. Будет ответ — хорошо, не будет — ситуация некритична, ведь у Вас на руках бумага, подтверждающая, что Вы эту претензию составили, а застройщик её получил.

2. Обратиться в суд с иском о взыскании неустойки. Подсудность по Вашему выбору — по месту нахождения ответчика, вашему месту жительства или месту исполнения договора. От уплаты госпошлины за подачу иска в суд в соответствии со ст.17 ФЗ «О защите прав потребителей» Вы освобождаетесь. При составлении иска есть смысл обратиться к юристу, потому что правильность оформления документа играет важную роль. Если есть достойный образец, или Вы чувствуете в себе силы справиться самостоятельно — дерзайте!

Что можно требовать в суде с застройщика:

1.Неустойку по ФЗ-214 (ст.6) в размере 1/300 ставки рефинансирования. Если Вы – физическое лицо, то вдвойне, то есть 2/300 (1/150) за каждый день просрочки.

Формула для расчёта:

Формула расчета неустойки понадобится и при написании претензии застройщику, и при подаче иска в суд:

Неустойка = (Цена договора * 11/100 * 1/300 * 2) * Количество дней,

где:

• 11 % — это ставка рефинансирования, приравниваемая ЦБ в 2016 г. к ключевой ставке, действующей на данный момент. Посмотреть установленные размеры ставки рефинансирования можно на сайте ЦБ - http://www.cbr.ru/ в разделе «статистика».

• 1/300 — установленный законом размер неустойки в день.

• 1/300 * 2 — если дольщик – физическое лицо, то неустойка насчитывается в двойном размере.

• Количество дней — рассчитывается со дня, следующего за днём, указанным в договоре как срок передачи квартиры по акту приёма-передачи.

• Цена договора — сумма, которая оплачена по договору без всяких банковских процентов в случае, если оплата по договору осуществлялась за счёт кредитных средств.

Пример:

Сейчас 20 апреля 2016 года.

Срок передачи квартиры по акту: 01 июля 2015 года.

Подсчитываем количество дней — 273 дня.

Сумма по договору: 4 000 000 руб.

( 4 000 000 * 11/100 * 1/300 * 2) * 273 = 720720 рублей.

Следует признать, что эту сумму суды могут значительно уменьшить согласно ст.333 ГК РФ «Уменьшение неустойки», так как на этом всегда настаивает застройщик.

2.Компенсацию морального вреда (ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей). Это оценочная категория, где можно указать сумму даже в миллион рублей, тогда как суды, согласно действующей практике, всегда снижают её до нескольких тысяч. Вместе с тем, если Вы приложите справку от врача, что у Вас экзема, депрессия, диарея, бессоница по причине неполучения в срок своей квартиры, Ваши шансы на увеличение возмещения морального вреда возрастут.

3.Штраф в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 50% от присужденной судом суммы (ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей). Раньше этот штраф взыскивался в пользу государства. Теперь по справедливости — потребителю. При этом 50% берётся не от той суммы, которую Вы посчитали по п.1, а от той, которую реально взыщет суд с учетом снижения по ст.333 ГК РФ.

4.Ущерб в виде расходов на оплату съёмного жилья (ст.10 ФЗ-214). Чаще всего суды отказывают в удовлетворении этого требования по разным основаниям, но это не означает, что не надо пытаться его взыскать. Необходимо доказывать, что была необходимость аренды жилья, вызванная отсутствием в собственности жилого помещения, и что это имеет взаимную связь с просрочкой передачи квартиры. И конечно, следует иметь договор аренды (найма) и подтверждение оплаты — в виде письменных документов, например, расписок.

Данный перечень не исчерпывающий, но это самые распространенные требования.

В заключение стоит сказать, что в суде по результатам положительного разрешения дела Вы получите решение, вступившее в законную силу, и исполнительный лист. Удастся ли Вам с помощью службы судебных приставов (исполнителей) превратить эти судебные бумаги в деньги, можно проверить только опытным путем. Мы же желаем всем дольщикам своевременной сдачи домов и получения своих квартир в срок!